서울 아파트 임대차 시장에서 '전세의 월세화'가 가속하면서 전세 매물이 빠르게 줄어들고 있다. 전셋집을 구하지 못한 세입자들이 반전세나 월세로 내몰리고, 월세마저 치솟으면서 서민 주거비 부담이 한층 커지는 추세다.

서울 마포구 한 아파트에 전세로 거주하던 30대 직장인 박모씨는 최근 전세 계약을 다시 체결하며 4억원대 보증금을 그대로 두는 대신 반전세로 전환해 월세를 60만원씩 내기로 했다. 계약갱신청구권을 쓰고자 했지만, 집주인이 직접 들어와 살겠다고 엄포를 놓으면서 그러지 못했다. 인근 A 공인중개 관계자는 "재계약하며 보증금은 동결하고 오른 시세만큼 월세로 전환해 받는 경우가 많다"고 귀띔했다.

11일 KB부동산에 따르면 9월 마지막 주 서울 아파트 전세수급지수는 154.9로, 전세 대란이 발생했던 2021년 10월(162.2) 이후 최고치를 기록했다. 전세수급지수는 전세 주택의 공급과 수요를 나타내는 지표로, 이 지수가 기준선 100보다 높으면 공급이 부족하다는 의미다. 공인중개사의 설문조사와 자체 실거래 데이터 등을 종합해 계산한다.

부동산 플랫폼 아실도 서울 아파트 전세 매물이 급감하고 있는 것으로 집계했다. 올해 1월 1일 3만1814건이던 서울 전세 매물은 지난 10일 2만3192건으로 연초 대비 27.2% 감소했다. 자치구별로는 같은 기간 강동구가 3897건에서 873건으로 77.6% 줄었고 광진구는 961건에서 351건 63.5%, 관악구도 819건에서 313건으로 61.8% 감소했다. 이어 성북구(56.2%), 강북구(55.2%) 등도 절반 넘는 감소율을 보였다.

서울에 전셋집을 구하기 어려워졌다고 서울과 가까운 경기나 인천으로 옮겨가기도 어렵다. 서울 주변 지역에서도 전세 매물이 빠르게 사라지고 있기 때문이다. 아실 집계에서 올해 1월 1일 3만1110건이던 경기 아파트 전세 매물은 10일 1만9385건으로 37.7% 감소하면서 2만건 밑으로 내려왔다. 인천 역시 같은 기간 6743건에서 3719건으로 44.9% 급감했다.

전셋집이 씨가 마르면서 세입자들은 반전세와 월세로 내몰리는 추세다. 서울 송파구의 B 공인중개 관계자는 "요즘은 은행 이자도 적어서 억대 보증금을 받아봤자 안정적으로 투자할 곳이 마땅치 않다"며 "집주인들도 전세보다 월세를 선호하기에 최근 임대차 매물은 월세가 60%를 넘어가는 분위기"라고 설명했다.

실제 서울 아파트 임대차 시장에서 월세 물건은 빠르게 증가하며 줄어든 전세의 자리를 대신하고 있다. 아실은 서울 월세 물건이 10일 1만8742건을 기록해 전년 1만6129건 대비 16.2% 증가한 것으로 집계했다. 국토교통부도 올해 1~8월 전국 주택 임대차 시장에서 월세 비중이 사상 처음으로 60%를 넘어 62.2%를 기록한 것으로 분석했다. 전·월세 거래 10건 중 6건은 월세라는 의미다.

수요가 몰리면서 월세도 오르고 있다. 한국부동산원이 집계한 서울의 주택종합 월세가격지수는 올해 1월 99.6에서 8월 101.5로 상승을 거듭했다. 아파트 월세의 상대적인 변화를 나타내는 KB부동산 아파트 월세지수도 서울은 9월 129.7을 기록해 2015년 통계 작성 이래 최고치를 경신했다. 수도권 전체도 130.1로 역대 최고다.

고액 월세 거래도 늘고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~9월 서울 월세 거래 4만5659건 중 월세 100만원 이상 계약은 2만1581건(47.2%)으로, 지난해 연간 비중(40.6%)보다 6%포인트(P) 이상 늘었다. 강남(12.4%)·서초(10.1%)·송파(9%) 등 강남 3구가 전체의 절반을 차지했고, '마용성(마포·용산·성동구)' 지역도 뒤를 이었다. 소형 아파트에서도 월세 100만원 이상 계약이 전체의 20%에 달했다.

업계에서는 전세 사기 등의 여파로 월세 선호가 높아진 가운데 6·27 대출 규제로 전세 보증금을 조달하기도 어려워지면서 전세의 월세화가 가속한 것으로 보고 있다. 월세가 급등하면서 전셋값까지 자극해 전·월세가 동반 상승할 수 있다는 우려도 제기된다.

이재윤 집토스 대표는 "6·27 대책이 갭투자를 위축시킨 효과가 전세 시장의 공급 부족으로 나타났고, 전셋집을 구하지 못한 수요가 월세로 밀려나며 월세 시장 불안, 세입자 주거비 부담 증가라는 부작용으로 이어지고 있다"고 진단했다. 이어 "전세 시장 안정 대책이 동반되지 않으면 시장 불안은 당분간 이어질 것"이라고 꼬집었다.

한 업계 관계자는 "전세대출이 까다로워지고 공급이 줄면 월세가 늘어날 수밖에 없다"며 "수요가 쏠리면서 형성된 월세 급등세가 다시 전세로 넘어와 전셋값도 상승 폭을 키울 수 있다"고 우려했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com