[배준형의 밸류업 클래스]
안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
지난 2025년 6월 27일, 정부는 강도 높은 '가계부채 관리 방안'을 발표했습니다. 이번 대책은 단순한 대출 규제를 넘어, 주택 시장의 구조 자체를 재편하겠다는 깊은 정책적 시그널을 담고 있습니다. 표면적인 명분은 '주택시장 안정'이지만, 실상은 과열 조짐이 다시 불붙기 전에 빚(레버리지)을 선제적으로 차단하겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 조치입니다.
누군가는 "이제 막 거래가 살아나기 시작했는데, 왜 다시 규제인가?"라고 말합니다. 그러나 정부의 메시지는 분명합니다. "대출의 힘(레버리지)으로 주택을 매입하는 시대는 끝났다. 실거주 목적이 아니라면, 더 이상 부채는 허용하지 않겠다".
왜 지금? 왜 이렇게 강하게?
정부는 왜 이 시점에, 그것도 이토록 강력한 규제를 단행했을까요?
새 정부 출범 이후, 서울, 경기, 인천을 중심으로 한 수도권 주택 시장에 빠르게 온기가 돌기 시작했습니다. 거래량은 눈에 띄게 증가했고, 호가 또한 연일 상향 조정되며 매수 심리 역시 빠르게 회복세를 보였습니다. 수도권 주택 매매 거래량은 두 배 가까이 급증했고, 주택담보대출(주담대)도 급격히 증가하면서 시장 전반에 레버리지 재확대 현상이 나타났습니다.
시장에서는 이를 "경기의 회복"이라 해석했지만, 정부는 "위험의 전조"로 보았습니다. 특히 아래 세 가지 흐름이 강하게 포착되었습니다.
• 다주택자의 투자 복귀
• 갭투자자들의 수요 재진입
• 실거주 목적이 아닌 매매 거래의 급증
결국 정부는 더 이상 상황을 방치할 수 없다고 판단했고, 지난 6월 27일 금융위원회를 중심으로 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하여 시장에 강한 제동을 거는 총 8가지의 정책들을 발표했습니다.
대책의 핵심은 하나, "거주할 수는 있어도, 빌릴 수는 없다"
이번 대책의 궁극적 목적은 명확합니다. "부동산 시장을 실수요자 중심으로 재편하고, 투기적 수요는 원천 봉쇄하겠다". 즉, 부동산 가격을 직접 통제하기보다는 그 가격을 떠받치는 '레버리지(대출)' 자체를 차단함으로써 시장 진입을 제한하겠다는 전략입니다.
발표된 8가지 항목 중, 시장에 실질적이고 직접적인 영향을 줄 핵심 규제 3가지를 아래와 같이 정리합니다.
1. 실거주 목적 외에는 주택 구입을 원천 차단합니다.
이제부터 수도권 및 규제지역에서, 2주택 이상 보유자 또는 기존 주택을 6개월 이내에 처분하지 않는 1주택자는 추가 주택을 구입하더라도 주담대를 받을 수 없습니다 (LTV = 0%). 이는 단순한 대출 제한이 아니라, (1) 실거주가 아닌 수요는 시장에서 퇴출시키겠다는 선언이며, (2) 실수요자와 투자자의 경계를 대출 단계에서부터 명확히 구분하겠다는 강한 의지입니다.
2. 주담대 한도, 최대 6억원으로 제한합니다.
이전까지는 소득, DSR, LTV 등 조건만 맞으면 비교적 큰 대출도 가능했지만, 앞으로는 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적의 주담대는 6억원이 상한선입니다. 즉, 조건을 모두 충족하더라도 '6억원 초과 대출'은 불가능하다는 의미입니다. 이는 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 주택 시장이 사실상 현금 부자 중심으로 재편될 수밖에 없는 구조를 의미합니다.
3. 주담대 받았다면 6개월 이내 실입주 필수입니다.
세 번째는 갭투자에 사실상 종지부를 찍는 조치입니다. 앞으로 수도권 및 규제지역에서 주담대를 받은 사람은 반드시 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 합니다. 전세 세입자를 두고 투자하는 방식, 분양권을 활용한 갭투자 방식은 모두 막히게 됩니다.
또한, 대출 만기는 30년 이내로 제한되어 장기 만기 활용을 통한 DSR 우회도 차단됩니다. 정부는 이 조치를 통해 "집은 사는 것이 아니라, 직접 살아야 한다"는 원칙을 제도화한 것입니다.
이번 6.27 대책은 단기적인 시장 반응을 넘어, 중장기 부동산 시장의 판을 바꾸는 분기점이 될 가능성이 높습니다. 정부의 진짜 메시지를 읽지 못한 투자자에게는 리스크가 커질 수 있고, 반대로 방향을 정확히 읽은 사람에게는 새로운 기회가 열릴 수 있습니다. 정책의 본질을 꿰뚫어 보고, 지금이야말로 '전략'과 '분별력'이 필요한 시점입니다.
대출이 막히면, 자본은 반드시 '탈출구'를 찾는다
그리고 지금 그 방향은 분명히 '중소형 꼬마빌딩'을 향하고 있습니다. 6.27 대책이 시행된 지 한 달, 주택 시장은 다시 냉각되고 있고. 금융 규제의 벽에 막힌 투자자들은 빠르게 방향을 틀고 있으며, 그 시선은 자연스럽게 상업용 중소형 부동산으로 이동하고 있습니다.
이는 단지 일시적인 반응이 아닙니다. 과거 대출 규제 시기마다 반복되어 온 흐름이며, 이번에도 어김없이 시장의 자금은 보다 규제가 덜한 투자처, 즉 꼬마빌딩으로 흘러들어가고 있습니다.
실제로 2017년 DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제 도입 당시에는 주택 투자자들이 근생 빌딩으로 이동했고, 2020년 06.17 대책 이후에는 상가와 소형 오피스 중심의 자산 이동이 가속화되었습니다. 이번 06.27 대책 역시 그 흐름의 연장선상에 있다고 보여집니다.
특히 최근 투자자들의 관심이 집중되고 있는 자산군은 '꼬마빌딩'입니다. 그 이유는 명확합니다.
• 첫째, 주택시장과 달리 대출이 여전히 가능합니다.
LTV 기준으로 60~80% 수준까지 레버리지 활용이 가능하며 , 일부 금융기관은 소득 요건이 아닌 담보 가치와 임대 수익을 중심으로 대출 심사를 진행하기 때문에 , 자본 효율성 측면에서 매우 유리한 환경입니다.
• 둘째, 실입주 의무가 없습니다.
주택은 주담대 이용 시 6개월 이내 실입주가 필수이지만, 상업용 부동산은 전입 요건이나 거주 의무가 전혀 없습니다. 따라서 갭투자나 임대수익형 모델을 통해 세입자를 통한 고정 수익 창출이 여전히 가능합니다. 특히 주택시장과 달리, 투자와 임대 전략을 병행할 수 있다는 점에서 전략적 유연성이 높습니다.
• 셋째, 법인 명의 활용이 자유롭고, 자금 운용 전략이 유연합니다.
주택은 개인 명의와 소득 기준에 따라 대출이 제한되지만 , 상업용 자산은 법인 명의로의 접근이 가능하고, 수익성 기반의 대출 심사가 중심이 되기 때문에, 자산가나 투자 법인의 자금 전략과 맞물려 활용성이 극대화됩니다. 이는 다주택 규제의 틀을 벗어난 '합법적 투자 통로'로서 상업용 자산이 작동하고 있다는 점에서 중요한 투자 메리트입니다.
• 넷째, 월세 기반의 안정적인 현금흐름이 가능합니다.
특히 핵심 상권에 위치한 신축 소형 근생 빌딩은 공실률이 낮고, 수요가 꾸준한 업종(의료, 카페, 프랜차이즈 등)이 포진해 있어 안정적인 임대 수익 확보 수단으로 각광받고 있습니다. 주택과 달리, 단일 세입자가 아닌 복수의 상가 또는 사무실 임대가 가능하다는 점도 수익 분산과 리스크 관리 측면에서 유리한 구조입니다.
단, 하나 유의할 점도 있습니다.
꼬마빌딩 시장도 결코 무풍지대는 아닙니다. 공급 과잉으로 인한 공실률 증가나 업종 포화로 인한 수익성 저하 이슈도 존재합니다. 따라서 매입 단계에서부터 공간 기획, 업종 선별, 임차인 구성 전략 등 '운영 설계'가 반드시 선행되어야 하며, 단순 '건물 보유'가 아닌, '공간 수익화'에 대한 능동적 계획이 수반되어야만 안정적인 수익과 자산 가치 상승이 가능합니다.
지금 이 시점, 정책을 읽고, 자본 흐름을 따라가며, 공간의 가능성을 설계할 수 있다면, 부동산 투자는 단순한 대체 자산이 아닌, 새로운 기회가 될 수 있습니다.
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856
한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com
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'빌딩 투자 업그레이드 플랫폼' 한경부동산밸류업센터
안녕하세요. 부동산 투자 주치의, 배준형 수석전문위원입니다.
지난 2025년 6월 27일, 정부는 강도 높은 '가계부채 관리 방안'을 발표했습니다. 이번 대책은 단순한 대출 규제를 넘어, 주택 시장의 구조 자체를 재편하겠다는 깊은 정책적 시그널을 담고 있습니다. 표면적인 명분은 '주택시장 안정'이지만, 실상은 과열 조짐이 다시 불붙기 전에 빚(레버리지)을 선제적으로 차단하겠다는 정부의 강력한 의지가 반영된 조치입니다.
누군가는 "이제 막 거래가 살아나기 시작했는데, 왜 다시 규제인가?"라고 말합니다. 그러나 정부의 메시지는 분명합니다. "대출의 힘(레버리지)으로 주택을 매입하는 시대는 끝났다. 실거주 목적이 아니라면, 더 이상 부채는 허용하지 않겠다".
왜 지금? 왜 이렇게 강하게?
정부는 왜 이 시점에, 그것도 이토록 강력한 규제를 단행했을까요?
새 정부 출범 이후, 서울, 경기, 인천을 중심으로 한 수도권 주택 시장에 빠르게 온기가 돌기 시작했습니다. 거래량은 눈에 띄게 증가했고, 호가 또한 연일 상향 조정되며 매수 심리 역시 빠르게 회복세를 보였습니다. 수도권 주택 매매 거래량은 두 배 가까이 급증했고, 주택담보대출(주담대)도 급격히 증가하면서 시장 전반에 레버리지 재확대 현상이 나타났습니다.
시장에서는 이를 "경기의 회복"이라 해석했지만, 정부는 "위험의 전조"로 보았습니다. 특히 아래 세 가지 흐름이 강하게 포착되었습니다.
• 다주택자의 투자 복귀
• 갭투자자들의 수요 재진입
• 실거주 목적이 아닌 매매 거래의 급증
결국 정부는 더 이상 상황을 방치할 수 없다고 판단했고, 지난 6월 27일 금융위원회를 중심으로 '긴급 가계부채 점검회의'를 개최하여 시장에 강한 제동을 거는 총 8가지의 정책들을 발표했습니다.
대책의 핵심은 하나, "거주할 수는 있어도, 빌릴 수는 없다"
이번 대책의 궁극적 목적은 명확합니다. "부동산 시장을 실수요자 중심으로 재편하고, 투기적 수요는 원천 봉쇄하겠다". 즉, 부동산 가격을 직접 통제하기보다는 그 가격을 떠받치는 '레버리지(대출)' 자체를 차단함으로써 시장 진입을 제한하겠다는 전략입니다.
발표된 8가지 항목 중, 시장에 실질적이고 직접적인 영향을 줄 핵심 규제 3가지를 아래와 같이 정리합니다.
1. 실거주 목적 외에는 주택 구입을 원천 차단합니다.
이제부터 수도권 및 규제지역에서, 2주택 이상 보유자 또는 기존 주택을 6개월 이내에 처분하지 않는 1주택자는 추가 주택을 구입하더라도 주담대를 받을 수 없습니다 (LTV = 0%). 이는 단순한 대출 제한이 아니라, (1) 실거주가 아닌 수요는 시장에서 퇴출시키겠다는 선언이며, (2) 실수요자와 투자자의 경계를 대출 단계에서부터 명확히 구분하겠다는 강한 의지입니다.
2. 주담대 한도, 최대 6억원으로 제한합니다.
이전까지는 소득, DSR, LTV 등 조건만 맞으면 비교적 큰 대출도 가능했지만, 앞으로는 수도권 및 규제지역에서 주택 구입 목적의 주담대는 6억원이 상한선입니다. 즉, 조건을 모두 충족하더라도 '6억원 초과 대출'은 불가능하다는 의미입니다. 이는 마용성(마포·용산·성동) 등 고가 주택 시장이 사실상 현금 부자 중심으로 재편될 수밖에 없는 구조를 의미합니다.
3. 주담대 받았다면 6개월 이내 실입주 필수입니다.
세 번째는 갭투자에 사실상 종지부를 찍는 조치입니다. 앞으로 수도권 및 규제지역에서 주담대를 받은 사람은 반드시 6개월 이내에 해당 주택으로 전입해야 합니다. 전세 세입자를 두고 투자하는 방식, 분양권을 활용한 갭투자 방식은 모두 막히게 됩니다.
또한, 대출 만기는 30년 이내로 제한되어 장기 만기 활용을 통한 DSR 우회도 차단됩니다. 정부는 이 조치를 통해 "집은 사는 것이 아니라, 직접 살아야 한다"는 원칙을 제도화한 것입니다.
이번 6.27 대책은 단기적인 시장 반응을 넘어, 중장기 부동산 시장의 판을 바꾸는 분기점이 될 가능성이 높습니다. 정부의 진짜 메시지를 읽지 못한 투자자에게는 리스크가 커질 수 있고, 반대로 방향을 정확히 읽은 사람에게는 새로운 기회가 열릴 수 있습니다. 정책의 본질을 꿰뚫어 보고, 지금이야말로 '전략'과 '분별력'이 필요한 시점입니다.
대출이 막히면, 자본은 반드시 '탈출구'를 찾는다
그리고 지금 그 방향은 분명히 '중소형 꼬마빌딩'을 향하고 있습니다. 6.27 대책이 시행된 지 한 달, 주택 시장은 다시 냉각되고 있고. 금융 규제의 벽에 막힌 투자자들은 빠르게 방향을 틀고 있으며, 그 시선은 자연스럽게 상업용 중소형 부동산으로 이동하고 있습니다.
이는 단지 일시적인 반응이 아닙니다. 과거 대출 규제 시기마다 반복되어 온 흐름이며, 이번에도 어김없이 시장의 자금은 보다 규제가 덜한 투자처, 즉 꼬마빌딩으로 흘러들어가고 있습니다.
실제로 2017년 DSR(총부채 원리금 상환비율) 규제 도입 당시에는 주택 투자자들이 근생 빌딩으로 이동했고, 2020년 06.17 대책 이후에는 상가와 소형 오피스 중심의 자산 이동이 가속화되었습니다. 이번 06.27 대책 역시 그 흐름의 연장선상에 있다고 보여집니다.
특히 최근 투자자들의 관심이 집중되고 있는 자산군은 '꼬마빌딩'입니다. 그 이유는 명확합니다.
• 첫째, 주택시장과 달리 대출이 여전히 가능합니다.
LTV 기준으로 60~80% 수준까지 레버리지 활용이 가능하며 , 일부 금융기관은 소득 요건이 아닌 담보 가치와 임대 수익을 중심으로 대출 심사를 진행하기 때문에 , 자본 효율성 측면에서 매우 유리한 환경입니다.
• 둘째, 실입주 의무가 없습니다.
주택은 주담대 이용 시 6개월 이내 실입주가 필수이지만, 상업용 부동산은 전입 요건이나 거주 의무가 전혀 없습니다. 따라서 갭투자나 임대수익형 모델을 통해 세입자를 통한 고정 수익 창출이 여전히 가능합니다. 특히 주택시장과 달리, 투자와 임대 전략을 병행할 수 있다는 점에서 전략적 유연성이 높습니다.
• 셋째, 법인 명의 활용이 자유롭고, 자금 운용 전략이 유연합니다.
주택은 개인 명의와 소득 기준에 따라 대출이 제한되지만 , 상업용 자산은 법인 명의로의 접근이 가능하고, 수익성 기반의 대출 심사가 중심이 되기 때문에, 자산가나 투자 법인의 자금 전략과 맞물려 활용성이 극대화됩니다. 이는 다주택 규제의 틀을 벗어난 '합법적 투자 통로'로서 상업용 자산이 작동하고 있다는 점에서 중요한 투자 메리트입니다.
• 넷째, 월세 기반의 안정적인 현금흐름이 가능합니다.
특히 핵심 상권에 위치한 신축 소형 근생 빌딩은 공실률이 낮고, 수요가 꾸준한 업종(의료, 카페, 프랜차이즈 등)이 포진해 있어 안정적인 임대 수익 확보 수단으로 각광받고 있습니다. 주택과 달리, 단일 세입자가 아닌 복수의 상가 또는 사무실 임대가 가능하다는 점도 수익 분산과 리스크 관리 측면에서 유리한 구조입니다.
단, 하나 유의할 점도 있습니다.
꼬마빌딩 시장도 결코 무풍지대는 아닙니다. 공급 과잉으로 인한 공실률 증가나 업종 포화로 인한 수익성 저하 이슈도 존재합니다. 따라서 매입 단계에서부터 공간 기획, 업종 선별, 임차인 구성 전략 등 '운영 설계'가 반드시 선행되어야 하며, 단순 '건물 보유'가 아닌, '공간 수익화'에 대한 능동적 계획이 수반되어야만 안정적인 수익과 자산 가치 상승이 가능합니다.
지금 이 시점, 정책을 읽고, 자본 흐름을 따라가며, 공간의 가능성을 설계할 수 있다면, 부동산 투자는 단순한 대체 자산이 아닌, 새로운 기회가 될 수 있습니다.
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