지정개발자 신탁방식의 예산안 의결

1. 기초사실

‘예산’이란 ‘조합의 정관에서 정한 1회계연도의 수입⋅지출 계획’을 의미하고, 따라서 이러한 예산의 요건을 충족하지 아니하는 이상, 조합이 정비사업을 추진하는 과정에서 공사비 등 정비사업에 드는 비용인 정비사업비의 지출예정액에 관하여 사업비 예산이라는 명목으로 총회의 의결을 거친 적이 있다고 하더라도, 이를 두고 ‘예산’이라고 볼 수는 없다(대법원 2015. 5. 14. 선고 2014도8096 판결).

즉, 대법원 판결은 예산은 그해만 효력이 있어 매년 예산안을 수립하여 전체회의 의결을 받아야 한다는 것으로 보인다.

표준시행규정 제45조 제1항은 회계기간이 매년 일년임을 명시하고 있다.

규정 제45조(회계에 관한 사항) ① 이 사업의 회계기간은 매년 1월 1일(사업시행자 지정고시가 있은 해에는 고시일부터)부터 12월 31일까지로 한다.

나아가 표준시행규정 제11조 제1항 제3호는 “정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역”에 대해 전체회의 의결을 받아야 한다고 한다.

제11조(토지등소유자 전체회의의 의결사항 등) ① 사업시행자는 다음 각 호의 사항에 대하여 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다. 1. 도시정비법 제48조제1항제1호부터 제10호까지의 사항 2. 제14조에 따른 정비사업위원회의 설치, 구성, 임원 선임 및 운영에 관한 사항 3. 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 4. 예산으로 정한 사항 외에 토지등소유자에게 부담이 되는 사항 5. 제5조제2항 단서에 따른 의결 등 이 시행규정에서 토지등소유자 전체회의 의결을 거치도록 한 사항 6. 그 밖에 토지등소유자에게 부담이 되는 것으로 사업장별로 시행규정에서 규정하는 사항

국토부도 매년 예산안에 대해 전체회의 의결을 받아야 한다고 홍보하고 있다.

<국토교통부 블로그 2023.11.28. 보도자료> 구분 주요내용 신탁계약해지 후 2년 내 시행자 미지정 또는 주민 3/4 이상 찬성할 경우 일괄해지 (19조1항2호, 3호) 주민재산권보호 신탁한 부동산 대상 담보대출 금지(11조2항) 신탁한 재산은 신탁사의 다른 재산과 구분하여 별도 관리(16조1항) 후에도 매매·임대차 등 재산권 행사 위한 일시 해제 가능(19조1항4호) *이주비 지원하거나 이주비 대출 금융기관 알선 의무(규정 22조) 사업관리 - 사업별로 책임·참여 인력을 주민에게 제시 (17조3항) - 토지주전체회의, 관리처분계획 공람기간 등 전담 인력 현장 배치 (규정 13조4항) - 신탁사가 건설사업관리(PM·CM) 직접수행(불가피하게 용역 시행시, 신탁사가 비용부담) 사업비조달 - 신탁사가 공사비·추가이주비 등 사업비 조달 주체임을 명확화 - 공사계약 체결 후, 시공자 입찰보증금 반환(사업비 전환 원칙적 금지, 건설사 동의시 예외적 허용) (규정 17조7항) 주민참여 - 사업시행자와 협의 기구로서 정비사업위원회 구성 허용(다만, 전체회의 권한 위임·대행 불가) (규정 14조) - 전체회의 의결사항 확대(매년 예산안·사용내역 의결 등 조합방식 총회 수준) (규정 11조1항) 사업종료기한 - 조합방식과 동일하게 이전고시 후 1년 내에 사업비 정산 등의 절차 완료(4조2항) 신탁보수 - 단순요율방식, 요율·상한방식, 정액방식 등 주민과 협의하여 적정방식으로 산출 - 단순요율방식 경우 추정 금액 제시 의무

2. 국토부 유권해석

그렇다면 지정개발자 신탁방식에서도 매년 예산안을 수립하여 토지등소유자전체회의 의결을 받은 후에 집행을 하여야 하는 것인데, 실무에서 일부 신탁사들이 이를 지키지 않는 것으로 보인다. 그 논리는 자신들은 조합이 아니므로 예산안을 수립할 의무가 없다는 것이다.

다만 도정법 제137조 제6호에 형사처벌 조항이 신탁방식에 대해서는 없다. 즉시 개정하여, 아래 6호에 법 제48조를 추가할 필요가 있다고 본다.

법 제137조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2020. 6. 9., 2024. 12. 3.> 6. 제45조에 따른 총회의 의결을 거치지 아니하고 같은 조 제1항 각 호의 사업(같은 항 제13호 중 정관으로 정하는 사항은 제외한다)을 임의로 추진한 조합임원(전문조합관리인을 포함한다)

그래서 이를 명확하게 하고자 국토교통부에 질의한 결과 에산안을 수립하여 전체회의의 의결을 받아야 한다는 것이다.

따라서 이 점을 신탁업자는 명심하여 업무처리를 하여야 하고, 토지등소유자는 신탁업자에게 예산안 의결을 요구하여야 할 것이다.

신탁방식 예산안 전체회의 의결 여부 답변일시 2025-07-09 처리결과 (답변내용) 안녕하십니까? 평소 국토교통행정에 관심과 애정을 가져 주신 점 깊이 감사드리며, 귀하께서 우리 부에 질의하신 사항에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 1. 민원요지 지정개발자(신탁업자)가 시행하는 정비사업에서 매년 예산안을 수립하여 전체회의 의결을 받은 후에 집행을 하여야 하는지 2. 답변내용 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "도시정비법"이라 함) 제48조제1항에 따르면, 제27조제1항제3호에 따라 사업시행자로 지정된 신탁업자는 정비사업비의 사용 및 변경등에 관한 사항에 관하여 해당 정비사업의 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 신탁업자를 사업시행자로 지정하는 것에 동의한 토지등소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 전원으로 구성되는 회의(이하 “토지등소유자 전체회의”라 한다)의 의결을 거쳐야 한다고 정하고 있으며, 지정개발자(신탁업자)가 정비사업을 시행하는 경우 신탁업자와 토지등소유자 간의 공정한 계약 체결 및 사업 시행을 지원하고자 마련한 「정비사업 지정개발자(신탁업자) 시행방식 표준계약서 및 표준시행규정」(이하 "표준계약서 및 표준시행규정"이라 함) 제11조제1항제3호에 따르면 정비사업비의 세부 항목별 사용계획이 포함된 예산안 및 예산의 사용내역 등에 관한 사항에 대해 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 한다고 정하고 있습니다. 상기 규정에 따라 정비사업비의 사용 및 변경 등에 관한 사항은 토지등소유자 전체회의 의결을 거쳐야 할 것입니다.

[지정개발자 신탁방식 해설] 책 참고

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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