초강력 대출 규제…강남 입성하려면 25억원 '현금' 있어야

정부가 28일부터 6억원 이상 주택담보대출을 금지하는 초고강도 대출 규제를 시행하면서 서울 아파트의 74%가량이 대출액 감소가 불가피하게 됐다.

29일 부동산 리서치 업체 부동산R114가 수도권 아파트 평균 시세를 토대로 분석한 결과에 따르면 주택담보대출의 여신한도가 6억원으로 제한되면서 서울 전체 25개 구 가운데 18개 구의 대출액이 종전보다 줄어들 것으로 예상됐다.

이들 18개 구의 경우 비규제지역은 주택담보대출비율(LTV) 70%, 규제지역인 강남3구와 용산구는 LTV 50%를 적용했을 때 차주의 소득에 따라 최대 6억원 이상 대출이 가능했지만, 이번 규제로 대출액이 6억원 한도로 제한된다.

가구수로는 총 127만6257가구(임대아파트 제외)가 타격을 받는다. 서울시내 임대아파트를 제외한 전체 재고아파트 약 171만7384가구의 74%에 해당하는 규모다.

부동산R114가 조사한 서울 아파트 평균 시세가 14억6000만원 선인 것을 고려하면 단순 계산으로 LTV 70% 가정시 종전에는 10억2000만원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 6억원 여신 한도로 인해 대출 가능액이 종전보다 평균 4억2000만원 줄고, 8억6000만원 이상의 자기 자금이 있어야 입주가 가능하다.

평균 시세가 30억원을 웃도는 서초구와 강남구는 규제지역이어서 LTV 50%를 적용받아도 종전까지 1금융권에서 평균 15억원 이상 대출이 가능했다. 그러나 앞으로는 6억원까지만 대출만 가능해지면서 25억∼26억원의 이상 현금이 있어야 강남 입성이 가능해진다.

역시 규제지역인 용산구와 송파구도 평균 시세가 각각 23억3000만원, 21억7000만원으로 종전에는 10억원 이상 대출이 가능했지만 지금은 4억원 이상 대출이 줄어들어 현금 16억∼17억원은 있어야 아파트를 구입할 수 있게 됐다.

앞으로는 외부 유입이 어려워지며 소득이 높은 전문직이나 현금 부자들의 '그들만의 리그'가 더욱 심화할 것으로 보인다.

토지거래허가구역이 아닌 곳도 앞으로 주담대를 받으면 6개월 내 전입의무가 발생해 사실상 토허제와 같은 효과가 발생한다.

지난주 역대급 주간 상승률을 기록한 마포구와 성동구는 현재 평균 시세가 각각 14억9000만원, 16억4000만원 선으로 LTV 70%가 유지되면 대출 가능액이 종전보다 4억∼5억원 이상 줄면서 앞으로 대출 최고액 6억원을 제외하고 평균 9억∼10억원의 현금이 있어야 입주할 수 있다. 역시 평균 시세 14억∼15억원대인 광진구와 양천구, 영등포구 등도 대출 최고액을 뺀 8억∼9억원은 손에 쥐고 있어야 매수가 가능하다.

현 시세 기준으로 6억원 한도 규정을 넘지 않고 LTV 70%까지 대출이 가능한 서울지역은 '노도강'(노원·도봉·강북구), '금관구'(금천·관악·구로구)와 중랑구 등 7개 구뿐이다. 이들 지역은 아파트 평균 시세가 6억∼8억원대로, LTV를 최대 70%까지 적용받아도 6억원 이하다.

때문에 이번 대출 규제로 일부 서울 인기 지역의 주택 수요가 서울 외곽과 경기, 인천 등으로 밀려나는 '엑소더스' 현상이 나타날 수 있다는 관측이 나온다. 정부가 생애최초, 신혼부부, 신생아 특례대출 등 정책자금대출의 대출 한도도 종전 2억5000만∼5억원에서 2억∼4억원으로 축소하면서 자금이 부족한 2030 세대의 외곽 이탈이 현실화할 것이라는 전망이다.

부동산R114 시세 기준으로 경기도와 인천의 평균 매매가는 각각 5억8525만원, 4억4667만원으로 시세 자체가 6억원 이하다. 다만 경기도에서도 평균 시세가 20억원이 넘는 과천시(평균 20억1499만원)와 분당·판교신도시가 있는 성남(11억9332만원)시, 하남시(9억5708만원) 등 3개 시는 종전보다 대출 축소가 불가피하다..

이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com