송파구 거여동 코너 건물, 감정가의 반값에 나왔다 [한경부동산밸류업센터]

[배준형의 밸류업 경매]

[물건 개요]
• 매각기일: 2025년 6월 9일(월)
• 사건번호: 서울동부지방법원 2023타경51257 (중복 2024타경54789)
• 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 20번지
• 토지면적: 365.30㎡ (약 110.5평)
• 연면적: 833.36㎡ (약 252.1평)
• 감정가: 7,815,515,600원
• 최저입찰가: 4,001,544,000원 (감정가의 약 51%)
• 입찰보증금: 400,154,400원 (최저입찰가의 10%)

[입지 분석]
해당 물건은 서울 송파구 거여동, 지하철 5호선 ‘거여역’ 북서측 인근에 위치한 토지 및 건물입니다.
주변은 근린생활시설, 업무시설, 단독주택이 혼재된 상권 형성 지역으로, 전반적인 주거·업무 환경이 양호한 편입니다.
특히 폭 30m 도로와 6m 도로가 만나는 코너 입지에 자리하고 있어, 우수한 접근성 및 가시성을 갖춘 것이 큰 장점입니다.

📌 투자 포인트:
• 도보역세권
• 대로변 코너 입지
• 가시성 우수 → 광고 효과 기대
• 주변 상권 활성화

[건축물 현황]
• 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕
• 규모: 지하 1층 ~ 지상 4층
• 사용승인일: 1992년 9월 2일
• 외벽 마감: 석재 붙임
• 내벽 마감: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일
• 창호: 샷시 창호
• 기타 설비: 위생 및 급·배수 설비 완비

[임차인 현황]
지하 1층: 하이ㅇ크섬유(주) 대항력 없음
지하층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차해 사용 중입니다.
보증금은 3,000만원, 월세는 100만원이며, 2023년 5월 9일에 배당요구를 했습니다.
현재는 창고 공간으로 활용되고 있으며, 대항력은 없습니다.

지상 1층: ‘올림ㅇ 인테리어조명’과 하이ㅇ크섬유(주)가 병행 사용
해당 층은 두 개의 공간으로 구분되어 사용되고 있습니다.

101호: 박○○ (상호: 올림ㅇ 인테리어조명)
2000년 03월 22일부터 장기 입주 중이며, 보증금은 3,000만원, 월세는 144만원입니다.
대항력과 확정일자를 모두 갖추고 있어 우선변제권이 인정됩니다.
배당요구는 2023년 4월 17일에 이뤄졌습니다.

일부(69.42㎡): 하이ㅇ크섬유(주)
2021년 12월 14일부터 사용 중이며, 보증금은 2,000만원, 월세는 135만원입니다.
대항력은 없으며, 2023년 5월 9일에 배당요구를 접수했습니다.

지상 2층: 하이ㅇ크섬유(주) / 대항력 없음
2층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 단독 사용 중입니다.
보증금은 2,000만원, 월세는 185만원이며, 대항력은 없고, 2023년 5월 9일에 배당요구를 했습니다.

지상 3층: 하이ㅇ크섬유(주) / 대항력 없음
3층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차해 사용 중입니다.
보증금은 4,500만원, 월세는 105만원이며, 대항력은 없고, 배당요구일은 2023년 5월 9일 입니다.

지상 4층: 하이ㅇ크섬유(주), (주)하이ㅇ크워드 / 대항력 없음
4층 전체는 2021년 10월 18일부터 하이ㅇ크섬유(주)가 임차 중이며, 내부에는 자회사인 (주)하이ㅇ크워드의 사무실이 입주해 있는 것으로 조사됐습니다.
보증금은 5,700만원, 월세는 130.3만원이며, 대항력은 없고, 배당요구일은 2023년 5월 9일입니다.

📌 임대 관련 참고사항:
• 일부 층 대항력 및 우선변제권 보유
• 대부분의 임차인은 대항력 없음
• 전체 임대 현황 파악 용이 → 인수부담 최소화

[권리분석]
• 현재 소유자: 제이○스미라클(주)
• 소유권 취득일: 2021년 5월 13일 (매매)
• 이전등기: 2021년 9월 13일 완료
가장 중요한 권리는 **2021년 9월 13일 동서울신협이 설정한 근저당권(546억 원)**으로, 이는 말소기준권리로 작용합니다.
이보다 후순위로 설정된 모든 근저당권·가압류·압류·임의경매 신청 등은 낙찰 시 말소될 수 있습니다.
• 후순위 권리 목록:
유○자 외 2인(근저당), 김○연, 장○훈, 한○진, (주)○창, 정○진(가압류),
송파구 및 건강보험공단(압류), 유○자 외 2인·이○선(임의경매 신청)

[공간분석 및 리노베이션 가치]
기존 건물은 석재 외벽 마감으로 고급스러움을 연출했지만, 향후 리노베이션을 통해 커튼월 외장 방식으로 변경 시 세련된 이미지와 현대적 느낌을 강화할 수 있습니다.

• 커튼월 장점:
자연채광 극대화, 미니멀리즘 외관 연출, 에너지 효율 향상, 브랜드 이미지 개선

📌 건축/운영 포인트:
• 리모델링 시 가치 상승 여력 큼
• 상업시설 및 사무공간 모두 활용 가능

[투자금 분석]

[예상 임대수익 분석]

예상 임대료 산정:
본 건물의 예상 임대료는 인근 유사 사례 비교법을 기반으로 하여 중립적·합리적 기준으로 산정했습니다.
• 층별 면적 및 용도 고려
• 주변 수요, 노후도, 업종 등을 반영한 현실적 임대료
• 상·하층 간 임대료 차등 적용

✅ 투자 포인트 한눈에 보기
• 서울 송파구 거여동 역세권 입지
• 도로 코너 대지로 가시성과 접근성 우수
• 감정가 대비 약 51% 저렴한 입찰 기회
• 커튼월 리노베이션 통한 가치 상승 기대
• 임대수익 기반의 안정적 수익형 자산

문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

한경부동산밸류업센터 landvalueup.hankyung.com

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