용산 '1조 호텔 주인'의 눈물…개미들 "나도 눈물 나" [윤현주의 主食이 주식]

서울 용산구에 1조1000억원 드래곤시티 호텔(작년 11월 감정평가액·3개동 4개 기준)을 가지고 있는데 주가는 답보 상태다. 실적도 우상향인데 1년 만(작년 5월 24일 7420원)에 10.24% 하락했다. 코스닥 시가총액 145위 서부T&D에 투자한 개인들의 한숨은 커져만 간다.

이 회사는 1979년 서부트럭터미널이란 이름으로 설립된 회사인데 화물트럭터미널을 바탕으로 주력 사업을 물류로 하며 1995년 10월 6일 코스닥 상장했다. 최근엔 부동산 개발로 성과를 보이고 있다. 인천에 화물 버스정류장 용도의 토지를 국내 최초로 실내형 복합 쇼핑몰이라는 콘셉트로 10년을 준비해 개발한 스퀘어원 영업을 2012년 시작했는데 작년 한해만 650만명이 방문했다.

용산 터미널 전자상가→1조1000억 드래곤시티 호텔로 만들다

또 낙후된 용산 전자상가 내에 위치한 터미널 전자상가를 개발해 서울 드래곤시티를 호텔 플렉스라는 콘셉트로 국내 최대 1700개 객실(4개동)과 한 번에 720명 수용 가능한 MICE(회의·포상관광·컨벤션·전시이벤트) 공간을 확보했고 2017년엔 4개의 호텔 브랜드 그랜드 머큐어, 노보텔 스위트, 노보텔, 이비스 스타일로 개관했다. 2023년엔 세븐럭 카지노도 유치했다. 작년엔 그랜드 머큐어 호텔이 ‘월드 럭셔리 호텔 어워드’에서 럭셔리 레지던스 부문 최고 등급인 글로벌 위너로 선정됐다.

아울러 서울드래곤시티 앞에 위치하고 있는 나진상가 12, 13동을 오피스·상업시설·주택 등으로 개발해 호텔과 연계한 하나의 새로운 중심 도심으로 만들기 위한 프로젝트도 준비 중이다. 서울 서남권의 핵심 개발지로 불리는 서부트럭터미널 부지를 지역 랜드마크로의 도약도 꿈꾸고 있는 것으로 알려졌다.

24일 회사 관계자는 “기존 보유 부동산을 활용해 신사업을 도입하는 형태의 개발을 계속 진행 중이다”고 말을 꺼냈다. 이어 “보통의 개발사업은 토지 매입비 및 PF(프로젝트파이낸싱)이자 등에 많은 비용이 드는데, 우리의 경우 회사 보유분으로 개발 사업을 진행하기 때문에 수익 구조가 좋고 순조롭게 쇼핑몰 운영업·관광호텔업이라는 사업 분야를 개척할 수 있었다”고 자평했다. 그는 “아직까지 개발이 이뤄지지 않은 당사의 보유 부동산이 많아 해당 자산을 바탕으로 새로운 성장을 이루겠다”고 각오를 전했다.

NH투자증권 “올 매출 1942억·영업이익 512억”

최근 3년간 실적은 우상향이다. 2022년 매출 1353억원, 영업이익 192억원에서 지난해 매출 1875억원, 영업이익 480억원으로 2년 만에 각각 38.58%, 150% 증가했다. NH투자증권은 올해 매출 1942억원, 영업이익 512억원을 전망했다.

매출을 살펴보면 쇼핑몰 운영과 관광호텔업에서 90%가 발생한다. 쇼핑몰의 경우 계약마다 다소 상이할 수는 있으나 입점해 있는 임차인(테넌트)들로부터 고정 임대료와 매출에 따른 수수료 등을 받는 방식으로 수익을 창출한다. 회사 관계자에 따르면 “수수료 비율의 경우 다른 쇼핑몰에 비해 상대적으로 가격 경쟁력이 높아 오픈 초기 때부터 현재까지 매장을 운영하는 경우가 많으며 입점 업체들의 수요가 많아 안정성은 계속 이어질 것이다”고 주장했다.

관광호텔업의 경우 객실 및 식음, 연회 등을 통해 매출이 발생한다. 고정비가 발생하지만 일정 수준 객실 점유율을 달성하면 그 이상 발생 매출은 대부분 수익으로 인식된다. 또 물류시설 운영, 임대 사업 등 개발을 앞두고 있는 것도 호재다.

24일 한국거래소에 따르면 주가는 6660원으로 3년 1개월 전 고점(2023년 4월 1만216원)보다 34.81% 하락했다. 다만 지난달 7일 저점인 5200원을 찍고 상승 추세로 전환되고 있다. 그는 “주주와 회사가 모두 상생하는 회사를 꿈꾼다”며 “감액 배당을 통한 비과세 배당 등 주주친화 노력을 이어가고 있다”고 분위기를 전했다.

총 주식 수는 6592만6923주로 엠와이에치 외 특수관계인 15인이 지분 53.06%를 보유한 최대주주다. 엠와이에치는 옛 오진관광으로 승만호 회장이 최대주주인 만큼 지주회사라 볼 수 있다. 자사주 3.43%, 외국인 11.38%로 유통 물량은 사실상 30%가 조금 넘는다. 작년 말 기준 개인투자자 수는 1만6080명이다.

현금성 자산+투자 부동산 1조8317억 … 시가총액은 4391억

작년 말 기준 현금성 자산 970억원, 투자 부동산 1조7347억원으로 보유 자산만으로 시가총액(4391억원)을 압도한다. 부채비율 133.26%, 자본유보율 2154.84%다. 보통주 배당금은 2022년 45원(시가배당률 0.63%)에서 작년 100원(1.85%)까지 올랐다.

독립리서치를 운영하는 이재모 아리스(ARIS) 대표는 24일 기자와의 통화에서 “서부T&D의 경우 핵심 캐시카우(현금창출원)는 관광호텔 사업이다”며 “올해 객단가 상승효과가 실적에 더해질 것으로 보이고 한한령(한류 제한령) 해제 분위기 속에서 외국인 관광객이 증가하고 있는 건 객실 수요 증가에 긍정적인 영향을 줄 것이다”고 평가했다. 이어 “향후 성장성은 본업인 디벨로퍼로서의 역할인데 신정동과 나진상가 12, 13동 개발 프로젝트를 통해서 중장기적으로 기업가치가 높아질 것으로 보인다”고 했다.

다만 “신정동 개발의 경우 여러 차례 개발이 지연된 사례가 있다”며 “실제 개발까지 자금조달과 분양 등 다양한 이슈를 체크하면서 투자해야 한다”고 조언했다. 이어 “코로나19나 비상계엄 같은 단기 악재 발생 시 호텔 숙박률을 떨어뜨리는 요인이 될 수 있으므로 관련 뉴스는 꼼꼼히 확인해야 한다”고 설명했다. 그는 “올해 예상 실적을 적용하면 적정주가는 8000원 이상이다”고 했다. 이는 현 주가 대비 20.12% 상승 여력이 있는 셈이다.

유성민 리딩투자증권 연구원은 “한류 열풍으로 외국인의 국내 여행이 늘고 있는데 용산 드래곤시티 평균 객실가격이 우상향하고 있다”며 “호텔 객실 점유율은 70% 중반을 넘어서고 있다”고 분석했다. 또 “신정동 도시첨단물류복합단지 개발 및 용산 디벨롭먼트 사업을 2030년까지 완공할 예정이다”며 완공 시 신성장동력으로 자리매김할 것으로 봤다. 그는 드래곤시티 성장과 인천 송도 쇼핑몰의 점진적 성장세로 실적 성장에도 후한 점수를 줬다. 올해 영업이익률은 20%가 넘을 것으로 전망했다.

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윤현주 기자 hyunju@hankyung.com