토허제 묶인 강남3구·용산, 경매시장만 '북적'

“강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 투자할 방법은 사실상 경매와 청약밖에 없죠. 올해 분양 물량이 거의 없어서 투자자가 모두 경매로 몰릴 가능성이 큽니다.”(권일 부동산인포 리서치팀장)

강남 3구와 용산구 내 모든 아파트가 토지거래허가구역으로 묶이자 경매시장과 분양권으로 투자자의 눈길이 쏠리고 있다. 경매 낙찰 물건과 청약시장에서 당첨된 최초 분양권만 허가 대상에서 제외되기 때문이다. 재개발·재건축 입주권도 허가 대상으로 묶인 만큼 관리처분인가 직전 단계의 빌라, 단독주택도 인기를 끌 것이란 관측이 나온다.

◇한남 3구역 등도 토지거래허가 대상

국토교통부와 서울시가 22일 공개한 업무처리기준에 따르면 아파트 입주권이 토지거래허가 대상에 해당한다. 입주권이란 조합원이 재개발·재건축으로 철거되는 종전 주택 대신 새 아파트에 입주할 수 있는 권리를 의미한다. 정부는 관리처분계획 인가 이후 주택은 종전 부동산의 유형과 무관하게 신축 아파트 소유권을 취득할 수 있는 만큼 거래허가를 받아야 한다는 입장이다. 예컨대 관리처분계획 인가 후 철거 중인 용산구 한남3구역 내 빌라와 단독주택 등은 아파트가 아니더라도 매수 때 구청장의 허가를 받아야 한다.

빌라, 단독주택 등 비아파트(입주권)까지 광범위하게 토지거래허가 대상으로 지정되자 예외 대상을 찾는 분위기가 나타나고 있다. 경매시장이 대표적이다. 토지거래허가구역 내 부동산은 일반 매매시장에서 매입하면 2년의 실거주 의무가 부여되지만, 경매시장에서 낙찰받으면 실거주 의무가 없다. 지방자치단체의 허가를 받거나 자금조달계획서를 낼 필요도 없다.

다른 하나는 아파트 청약이다. 무주택자가 최초로 주택을 분양받은 분양권은 토지거래계약 허가 대상에 해당하지 않는다. 하지만 전문가들은 공사비 갈등 등으로 서울 지역 공급이 씨가 말라서 사실상 청약보다는 경매시장에 투자자가 몰릴 것으로 보고 있다. 부동산인포에 따르면 올해 용산구에는 한 가구도 일반 공급이 없다. 강남 3구에선 연내 8개 단지, 1588가구가 일반 분양에 나올 예정이다. 하지만 지난 2월 공급한 서초구 방배동 ‘래미안 원페를라’(482가구)를 제외한 나머지는 공급 일정이 정해지지 않았다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “강남 3구와 용산구는 투기과열지구라 3년간 전매제한이 걸린다”며 “설사 공급이 있더라도 투자자가 접근하기는 어려울 것”이라고 말했다.

◇“경매시장은 이미 과열”

유일한 탈출구로 꼽히는 경매시장은 이미 ‘불장’이 시작됐다. 경·공매 데이터업체 지지옥션에 따르면 강남 3구와 용산구 아파트의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 작년 말 95.1%에서 지난달 105.5%로 10%포인트가량 상승했다. 지난달 송파구 아파트 낙찰가율은 106.3%로, 4개 구 중 가장 높았다. 서초구(105.3%), 용산구(100.1%) 등은 낙찰가율 100%를 웃돌았다. 감정가보다 더 높은 가격을 내더라도 아파트를 매수하려는 투자자가 많다는 뜻이다. 4개 구의 평균 응찰자 수는 작년 말 6.38명에서 지난달 13.2명으로 두 배로 늘었다.

입주권이 허가 대상에 포함되며 재개발 초기 빌라와 연립주택의 인기도 높아질 것이란 관측이 나온다. 지난달 경매시장에 나온 용산구 후암동(동후암1구역)의 한 소형 빌라는 감정가(5억원)의 131.4%인 6억5600여만원에 매각됐다. 응찰자가 8명 몰렸다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “토지거래허가구역 내 투자 수요가 갈 곳이 경매밖에 없고, 아파트 물건이 잘 나오지 않아 재개발구역 내 빌라로 수요가 옮겨가는 중”이라며 “강남 3구와 용산구 부동산 몸값이 계속 올라갈 것”이라고 내다봤다.

심은지 기자 summit@hankyung.com