서울 마곡지구는 오피스텔 투자 유망지인가?

(김진수 건설부동산부 기자) 최근 서울 마곡지구 분양에 이목이 쏠리고 있습니다. 수익형 부동산인 오피스텔 분양이 잇따르기 때문입니다. 마곡에 투자해도 좋을까요?

부동산은 흔히 ‘차익형 부동산’과 ‘수익형 부동산’으로 나뉩니다. 차익형은 시세차익을 낼 수 있는 부동산 상품으로 아파트가 대표적입니다. 임대수익보다는 가격 상승에 초점을 맞춘 부동산입니다.

반면 수익형은 안정적인 임대수익을 올리는 것으로 소형 오피스텔, 도시형 생활주택, 원룸, 상가 등입니다. 물론 때에 따라 가격이 뛰어 시세차익까지 거둘 수도 있습니다. 하지만 투자 목적이 매달 꼬박꼬박 월세를 받는다는 게 차익형 부동산과 차이점입니다.

수익형 부동산이 들어서기 좋은 입지 여건으로 편리한 대중 교통과 모여 있는 업무시설을 꼽습니다. 수익형 부동산의 세입자는 주로 월세를 내는 20~30대 직장인입니다. 직장과 출퇴근이 편하려면 지하철역과 가까워야 합니다. 또 직장이 가까운 것도 장점입니다. 아직 전용 59㎡ 아파트에 살기에는 버거운 사회 초년생들이 세입자인 셈입니다.

서울 마곡지구는 이 같은 여건을 갖췄다는 평가가 나오고 있습니다. 일단 지하철역이 5호선 마곡역과 발산역이 지나가고 9호선 마곡나루역도 정차합니다. 9호선은 서울 강남권으로 향하는 데다 급행도 있어 여의도나 강남에 직장을 둔 젊은 샐러리맨이 마곡지구에 거주하기에 적합하다는 이야기도 나옵니다.

마곡지구는 대기업들이 연구·개발(R&D) 시설을 잇따라 조성하는 한국판 실리콘 밸리라는 평가도 들립니다. 지난달 LG그룹이 연면적 41만㎡에 11개 계열사 연구인력이 근무하는 LG사이언스파크 기공식을 가졌습니다. 코오롱 대우조선해양 이랜드 롯데 S-oil 등 내로라하는 대기업들도 마곡에 둥지를 틉니다. 기존 테헤란 밸리와 더불어 서울의 미래성장 동력이 될 것이라는 분석까지 나옵니다.

김포 및 인천공항을 통해 베이징과 도쿄까지 2시간 내 접근이 가능해 동북아 경제허브 관문도시가 될 수 있는 지리적 이점도 같고 있습니다. 또한 단순한 업무 기능이 있는 것이 아니라 여의도 공원의 약 2배에 달하는 50만3431㎡ 규모의 보타닉 공원이 조성되고 신세계 복합몰이 마곡나루역 특별계획구역에 들어섭니다.

상업지구 내 업무시설로 오피스텔이 들어설 만한 입지를 두루 갖췄습니다. 문제는 지난해 하반기 이후 오피스텔 공급 물량이 많다는 겁니다. 때문에 브랜드와 단지 규모, 편의시설, 지하철 접근성 등에 따라 임차인의 선호가 엇갈릴 것으로 예상됩니다.

더불어 발산역 인근 원룸 시세 등도 따져봐야 합니다. 월세 시세는 지역별로 크게 다르지 않습니다. 적정 수익률이 얼마인지 잘 따져봐야 합니다. 대부분의 건설사는 5% 이상, 일부는 8~9%도 이야기합니다. 하지만 앞으로 2년 뒤 입주할 때 임대 시장 상황을 정확하게 예측하기 힘든 만큼 보수적으로 접근하는 게 좋겠네요. (끝)