민통선과 비무장지대 토지 투자 대박일까요?

(김태철 건설부동산부 기자) 박근혜 대통령이 ‘통일 대박론’을 언급한 이후 남북이 오는 20~25일 금강산에서 이산가족 상봉에 합의하자 부동산 시장에서도 접경지역에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

물론 파주, 연천, 포천, 철원, 고성 등 휴전선과 가까운 곳(접경지역)은 남북 화해 무드가 진행될 때마다 들썩이곤 했던 곳입니다. 이번에도 정부와 민간의 ‘DMZ 평화공원’ ‘제2의 개성공단’ ‘나진-하산 프로젝트’ 등 각종 개발계획을 배경삼아 투자 문의가 증가하고 있습니다.

부동산 기자인 저에게 요즘 지인들이 자주 묻는 질문도 ‘북쪽 지역’ 투자에 관련된 것입니다. 휴전선과 가까운 파주,연천,포천 지역 농지와 임야는 물론 휴전선 안 비무장지대 투자가 가능하지 묻기도 합니다.

결론부터 말씀드리면 민통선(민간인통제선)과 민통선 내 휴전선과 가까운 비무장지대의 투자도 일반 토지처럼 가능합니다. 휴전선과 가까운 군기지와 군사시설 보호를 위해 설정된 민통선 안 토지는 지금도 비교적 활발히 거래됩니다. 농지의 경우 농지취득자격증명과 농사를 이렇게 짓겠다는 내용의 ‘영농계획서’(1000㎡ 이상 농지구입시) 등을 작성해 토지가 위치한 해당 읍면동 사무소에 제출하면 됩니다.

이는 일반 농지거래 때와 같습니다. 다만, 실제 영농의사가 중요합니다. 파주 민통선 농지의 경우 해당 지방자치단체지역인 파주시나 연접지역인 고양시 등의 거주자들이 민통선 농지를 구입하는데 유리합니다. 출퇴근하면서 농사를 지을 수 있는 거리에 살고 있으니까요. 서울 강남에 살면서 민통선에서 농사를 짓겠다고 신청하면 ‘반려’될 확률이 아주 높습니다. 사실상 영농 의사가 없다고 보기 때문입니다.

그럼, 민통선 내 토지중 휴전선과 가까운 비무장지대에 위치한 토지는 어떻게 살수 있을까요. 농지는 농지취득자격증명과 영농계획서를 받아야 하기 때문에 외지인들이 구입하기는 쉽지 않습니다. 임야는 매매나 경매를 통해 구입이 가능합니다. 다만, 현장을 가보지도 못하고 ‘묻지마 투자’를 하는 수밖에 없습니다.

‘묻지마 투자’는 어느 관점에서나 바람직하지 않습니다. 정상적인 투자수익률이 아니라 일확천금을 노리는 투기이기 때문입니다. 하지만 고양시나 파주시에 거주하면서 주말농장을 겸해서 농사를 짓겠다는 분들은 민통선 투자가 그리 나쁘지는 않습니다. 주말을 이용해 값싼 땅에 소규모 농사를 지으면서 노후를 보내겠다는 생각을 가진다면 말입니다. 대규모 개발로 토지가치가 급격히 높아지는 이른바 ‘로또’를 맞으면 더할나위없이 좋고요. 하지만 큰 기대는 가지지 않는 것이 좋을 것 같습니다. 통일이 되면 민통선내 토지(비무장지대 포함)는 보존을 위해 각종 개발규제에 묶일 가능성도 높기 때문입니다.

파주 민통선내 농지는 경의선 도란산역과 가까운 장단면 도라산리의 경우 3.3㎡ 당 10만원을 넘기도 합니다. 진동면과 군내면 민통선 농지는 도로를 접하는 지에 따라 3.3㎡ 당 3만~8만원선이라고 합니다. 임야는 농지의 60%선이라고 보면 되겠습니다.

비무장지대 토지의 경우 거래가 거의 없어 가격을 매기가 쉽지 않습니다. 다만, 법원 경매를 통해 낙찰되는 가격으로 본다면 위치에 따라 다소 차이가 있겠지만 3.3㎡ 당 농지가 7000~1만원, 임야가 5000~7000원선입니다. /synergy@hankyung.com