전세값 뚝뚝 떨어져도 세입자들 웃지 못하는 이유

(김은정 경제부 기자) 뚝뚝 떨어지고 있는 수도권 전세값은 최근 부동산 시장의 관심사 중 하나입니다. 새 아파트 전세값(전용면적 84㎡ 기준)이 1억원을 밑도는 곳이 속속 나올 정도로 올 들어 전세값 하락세가 두드러지고 있습니다.

가장 큰 이유는 올 여름 입주가 대거 몰려서입니다. 올 3분기 수도권에는 새 아파트 입주가 집중돼 있거든요. 약 5만1000가구 정도로 추정됩니다. 같은 기간 전국 입주물량의 절반을 넘어서는 규모입니다. 파주, 화성, 안성 등에 특히 입주물량이 몰리는데요, 이렇다 보니 연초부터 이어진 전세값 하락세가 이어지고 있습니다.

부동산 전문가들은 전세 시장 침체가 꽤 오래 지속될 것이라는 전망도 내놓고 있습니다. 시장 흐름을 볼 때 상승세로 전환하기 어렵다는 이유에서죠. 집주인들은 속앓이를 할 수밖에 없는 상황입니다.

전셋집을 구하는 입장에서는 이같은 전세값 하락이 반가울 수 있죠. 하지만 마냥 반길 일은 아닐 수 있습니다. 만기 시점까지 전셋값이 더 떨어지면 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 커지거든요. 한국은행조차 전세 시장의 금융 리스크를 우려하고 있는 것만 봐도 알 수 있습니다.

한은의 자체 분석에 따르면 전세값이 20% 떨어지면 집주인 10명 중 2명은 은행에서 돈을 빌리지 않고서는 보증금을 돌려주기 어려운 것으로 나타났습니다. 신규 세입자에게 받는 보증금만으로는 종전 세입자의 보증금을 충당하기 어려워지기 때문이죠. 만기 시점에 보증금 반환을 두고 집주인과 세입자간 갈등을 빚을 우려도 그만큼 커졌단 의미입니다.

물론 전세값이 20% 떨어진다는 가정은 극단적인 상황이긴 합니다. 20년 전 외환위기 당시 상황을 가정한 것이거든요. 가정이긴 하지만 이런 최악의 상황이 와서 전세값이 20% 급락하면 집주인의 7.1%는 신용대출을 받아야 하고, 14.5%는 주택담보 대출을 받아야만 보증금을 돌려줄 수 있다는 게 한은은 분석입니다.

집을 2채 이상 갖고 있는 다주택 임대인의 3분의 1은 금융자산보다 금융부채가 많다고 합니다. 시중금리가 오르면 다주택 임대인은 자금 조달이 더 어려워질 수 있다는 말입니다.

전세자금 대출은 눈에 띄게 불어난 상태입니다. 올 3월 말 기준 72조2000억원입니다. 2014년 말만 해도 35조원 정도였는데, 최근 3년간 연평균 10조원 넘게 불어났습니다. 집값이 빠르게 뛰면서 전세값이 같이 뛴 영향이 있고요. 서울 강남권 재건축 지역에서 대규모 이주가 이뤄지면서 전셋집 수요가 늘어난 것도 배경이 됐습니다.

여기에 시중은행들의 영업 전략도 한 몫했습니다. 전세자금 대출은 공적기관 보증을 받을 수 있어 주택담보 대출에 비해 리스크가 작거든요. 금리는 비슷하다 보니 은행들은 수익성이 좋다는 이유로 적극적으로 영업에 나섰답니다. 뭐든지 단기간에 급격하게 나타난 쏠림 현상은 부작용을 낳기 마련입니다. 한은과 금융당국 등이 전세자금 대출이 새로운 금융권 뇌관이 되지 않을까 주목하는 이유이기도 합니다. (끝)/kej@hankyung.com