내년부터 바뀌는 부동산 제도

(설지연 건설부동산부 기자) 정부가 부동산가격을 안정시키기 위해 다양한 금융·세금·청약 규제를 잇따라 내놓음에 따라 내년부터 부동산제도가 많이 바뀝니다.발품뿐 아니라 정보품을 팔아야 새해 재테크에 성공할 수 있습니다. 새해 바뀌는 부동산 관련 주요 제도 및 법을 정리했습니다.

1월부터는 재건축 초과이익환수제가 부활합니다. 재건축을 통해 발생한 개발이익을 정부가 환수하는 제도입니다. 조합원 1인당 평균 3000만원 이상의 개발이익이 발생한 단지가 대상입니다. 개발이익의 50%까지 환수합니다. 지난 2006년 시행됐지만 두 차례 유예된 제도입니다. 1월1일 이후 관리처분계획인가 신청을 하는 사업장은 모두 초과이익환수 대상이 됩니다. 서울 강남 재건축 시장에서 초과이익환수제가 관심을 끈 이유는 대상에 포함되느냐가 조합원의 이익과 직결되기 때문이었습니다.

조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간에 상관 없이 양도세율 50%를 적용하는 것도 1월부터입니다. 양도 차익이 5000만원이면 2500만원이 세금으로 부과되는 셈입니다. 다주택자의 양도소득세 부담도 커집니다. 다주택자 가운데 2주택자는 내년 4월1일 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상 보유자는 20% 가산세율을 적용받습니다. 양도세 기본세율이 6%에서 최고 40% 임을 감안하면 3주택 이상 소유자는 최고 60% 세율을 감내해야 합니다.

주택담보대출을 받을 때 ‘신(新)DTI’(총부채상환비율)도 적용합니다. 차주의 소득뿐 아니라 가계부채까지 포괄적으로 반영해 주택담보대출 한도를 정하기 때문에 대출 한도가 축소될 전망입니다. 또 다주택자는 두번째 신규주택담보대출을 받을 경우 만기를 15년으로 제한해 DTI를 산정합니다. 내년 4분기에는 주택담보대출, 신용대출 등 모든 가계 대출을 감안해 차주의 상환 능력을 판단하는 DSR(총체적상환능력심사)이 도입됩니다.

내년에는 부동산 임대업 사업자의 여신심사 기준도 강화됩니다. 임대소득 대비 이자비용을 파악, 이자상환비율(RTI)을 산출해 대출가능규모를 심사합니다.

오피스텔 관련 규제도 강화됩니다. 조정대상지역에서 분양권 전매가 금지됩니다. 또 지역 거주자에게 분양 물량의 20%를 우선적으로 배정하고 300실 이상 오피스텔은 의무적으로 인터넷으로 청약을 받아야 합니다. (끝) /sjy@hankyung.com