상가 임차인은 '갑(甲)'…투자 주의보

(김동현 건설부동산부 기자) 은퇴를 앞두고 있는 K씨(58)는 최근 서울 구로동의 한 상가를 6억2000만원에 매수했습니다. 임차인이 보증금 5000만원, 월세 300만원에 세 들어 있어 안정적인 수익을 낼 수 있다고 생각했답니다. 자기 돈 4억여원에 2억2000만원을 대출받아 매입한 것입니다. 연 4%대 금리로 대출받을 경우 이자를 내고도 연 7% 정도의 수익을 낼 수 있을 것으로 K씨는 기대했습니다.

하지만 임차인은 상가 매입 후 이틀 뒤 계약해지를 통보해 K씨는 낭패를 겪었습니다. 임차인은 인근 지하철역 주변에 대형 경쟁업소가 개업하면서 매출 급감으로 어려움을 겪어오던 차에 임대인의 변경이 임대차 계약해지 사유가 됨을 알고 해지한 것입니다.

일반적으로 ‘갑-을’ 관계인 것으로 알려져 있는 상가 임대인-임차인 관계가 변하고 있습니다. K씨의 경우와 같이 임차인이 빨리 구해지지 않을 경우 대출금 금융비용은 물론 관리비 부담까지 떠안게 되는 임대인들이 임차인의 눈치를 보는 경우가 늘어난 것입니다.

특히 ‘선임대 후분양'과 같이 임차인이 먼저 들어가 있는 상가를 매입할 때 비슷한 일이 종종 발생하고 있어 투자자들의 주의가 필요합니다. ‘렌트프리’ ‘임대료 보조' 등 혜택을 받은 임차인들은 기대한 만큼 수익이 나지 않을 경우 잔여 임차기간만 계약을 유지하고 나가는 경우가 많습니다. 또 장기간 권리금 거래가 이뤄지지 않을 경우 임대인이 바뀔 때 임차인이 계약해지를 요구하는 경우도 있습니다.

현재 법원은 임차인 보호를 위해 임대인의 변경 시 임차인이 기존 임대차 계약의 해지를 요구할 수 있다는 판례(대법 1998.9.2 선고 98마100)를 유지하고 있습니다. 이같은 법원의 판단이 부동산 경기 침체와 겹치면서 거꾸로 임대인을 어렵게 하는 요인이 되고 있는 셈입니다.

전문가들은 오랜기간 임대차 관계를 유지하던 임차인이라도 계속 임차 의사가 있는지 매매계약을 하기 전에 확인할 필요가 있다고 조언합니다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “선임대가 완료된 신규분양 상가도 임차인의 잔여임대 기간이 길게 남아 있는지, 현재 임차인이 계속 임대차를 유지하겠다는 의사가 있는지 등을 사전에 문서화 해 둘 필요가 있다”고 조언했습니다. /3code@hankyung.com