내년 부동산 관련 세금 어떻게 달라지나

(김진수 건설부동산부 기자) 새해부터는 세율 상향 조정, 장기보유특별공제 배제 등의 영향으로 양도세 부담이 커질 전망입니다. 이달 초 국회를 통과한 소득세법과 조세특례제한법 일부 개정안을 알아 둘 필요가 있습니다. 세테크가 갈수록 어려지는 모습입니다. 전문가와 상담하지 않으면 낭패를 당할 수도 있습니다.

우선 양도소득세 기본 세율이 상향 조정됩니다. 기존 38%였던 3억~5억원의 아파트 양도소득세 기본 세율이 40%로,40%였던 5억원 초과는 42%로 각각 2%포인트 인상됩니다.내년 1월1일부터 양도하는 분에 적용됩니다.

내년 1월부터 전국 40곳의 조정대상지역 내 분양권 전매 때 양도소득세가 강화됩니다.기존에 양도소득세가 1년 이내 전매할 때 50%, 1년 이상~2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~40%였습니다. 하지만 앞으로 보유기관에 상관 없이 세율이 일률적으로 50%가 적용됩니다.

조정대상지역 내 다주택자에 대해 양도소득세를 중과하고 장기보유특별공제 적용을 배제합니다.그동안 다주택자는 양도차익에 따라 기본세율(6~42%)를 적용했습니다. 하지만 앞으로 2주택 보유자는 기본세율에 10%포인트를, 3주택자 이상은 20%포인트를 더합니다. 다주택자에게는 그동안 3년 이상 보유 때 보유기간에 따라 양도차익의 10~30%를 공제해주던 장기보유특별공제 혜택도 사라집니다. 모두 내년 4월 1일 이후 양도하는 주택에 적용됩니다.

조세특례제한법 개정 내용도 살펴보겠습니다. 소형주택 임대사업자에 대한 소득·법인세 감면(4년 일반임대 30%, 8년 준공공임대 75%) 요건이 완화됩니다. 기존에는 주택임대사업자 등록, 국민주택 규모, 기준시가 6억원 이하, 4년간(준공공임대 8년간) 임대 ,3주택 이상 임대 조건을 채워야 했습니다. 하지만 내년 1월부터는 주택임대사업자 등록, 국민주택규모, 기준시가 6억원 이하,4년간(준공공임대 8년간) 조건은 동일하고 주택 수가 1가구 이상으로 완화됩니다.

준공공 및 기업형 임대주택 양도소득세 감면 적용 기간이 내년말까지로 1년 연장됩니다. 신규 매입 후 10년 이상 계속 임대 때 양도세 면제(전용 85㎡ 이하,취득후 3개월 이내 등록 때)해 줍니다.

이와 함께 내년 상반기 중 신(新)DTI(총부채상환비율)가 적용돼 소득·부채 산정방식이 개선됩니다.무주택자는 소득 증가분을 산출해 대출 한도가 늘어날 수 있습니다.반면 다주택자는 두 번째 신규주택 담보대출 때 만기를 15년으로 제한해 DTI비율을 산정하기 때문에 원금, 이자 상환 부담이 증가할 가능성이 높습니다.

부동산임대업 여신심사도 강화됩니다. 부동산임대업 사업자 대출 때 임대수익의 이자상환비율(RTI·임대소득 대비 이자비용)을 산출, 대출을 심사합니다. 소득으로 이자비용을 충분히 감당할 수 있는지 따지는 겁니다. (끝) / true@hankyung.com