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서울 인구 감소와 부동산 시장 영향

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(김진수 건설부동산부 기자) 앞으로 서울 아파트값은 어떻게 될까요. 아마 이 질문이 내년 부동산 시장을 예측하는 바로미터가 될 수 있습니다. 부동산업계에서는 ‘서울 불패’에 대한 기대감이 큽니다.하지만 서울도 수요와 공급의 법칙이 적용됩니다.

서울과 관련된 재미있는 통계가 있습니다.바로 인구 변동입니다. 통계청에 따르면 지난 11월 서울 인구는 987만167명입니다. 2010년 1031만2545명을 기록한 이후 올해까지 7년 연속 감소세라고 합니다. 단순하게 42만9735명(연 6만1391명)이 감소했습니다.

같은 기간 서울과 인접한 외곽순환도로 주변의 남양주 용인 수원 김포 화성 등은 인구가 늘었습니다. 서울은 줄고 인접지역은 늘었다는 얘기입니다.

이 기간 동안 서울 아파트가격도 급등했고 전세가격도 꾸준히 올랐습니다. 서울 아파트 평균 전세가격(한국감정원 기준)은 11월 말 기준 3억8987만원입니다. 한국감정원이 자료를 제공한 12년 말(2억6669만원)과 비교하면 1억2318만원이 올랐습니다.

KB국민은행에 따르면 2013년 11월 서울 아파트 전세가격 중위값은 2억7649만원이었습니다. 지난 11월 서울 아파트 전세가격 중위값은 4억2237만원으로 나타났습니다. 4년 만에 1억4588만원이나 오른 것입니다.

아마 서울 아파트 매매가격과 전세 가격이 올라 인근 지역으로 순이주한 사람이 많다고 해석할 수도 있을 것 같습니다. 물론 많은 사람이 서울로 옮겨가고 서울에 있는 많은 사람이 경기도로 빠져나왔을 겁니다.

서울 매매가격과 전세가격이 오르면서 경기도로 나간 사람들은 다산신도시 별내지구 등이 있는 남양주시, 미사지구와 위례신도시가 있는 하남시, 동탄1·2신도시가 있는 화성시 등은 인구가 늘었습니다. 경의선 신분당선, 분당선 연장선 등이 개통된 데다 서울지하철이 경기도로 연장 공사가 진행되는 등 접근성이 대폭 개선되는 게 한몫하고 있습니다.

서울에 들어오려는 수요가 많은 반면 높아지는 주거비 부담 때문에 경기도로 이주하는 사람도 늘어나고 있는 게 사실입니다. 향후 서울 집값이 천정부지로 오를 것이라는 것에 대한 반대 근거가 될 수 있습니다. 저성장 국면에서 주택가격이 무조건 오를 수는 없습니다. 수요자들은 합리적으로 판단해서 주거비 부담을 줄이면서도 출근에 문제가 적은 곳을 찾아 옮길 수밖에 없기 때문입니다.

서울에서 아파트 공급이 적은 것도 사실입니다. 아파트를 지을 수 있는 땅이 절대적으로 부족합니다. 재건축재개발 등 도시정비사업이 서울 아파트 공급의 90% 안팎을 차지할 겁니다. 공급이 부족한 게 사실이지만 수요가 무한정 늘지 않는 것도 현실입니다. 물론 강남은 조금 특수한 상황일 수 있습니다. 강남에 대를 이어 거주하려는 수요가 생각보다 많습니다. (끝) /true@hankyung.com

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오늘의 신문 - 2018.01.24(수)

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